抚州市人民政府关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

发表于 讨论求助 2019-09-05 12:13:01

丽苑小区二手房

各县(区)人民政府、抚州高新区管委会、市政府各部门:

为加快培育和发展房屋租赁市场,促进全市房地产市场平稳健康发展,全面贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《江西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(赣府厅发〔2016〕72号),结合抚州实际,经市政府同意,现提出以下实施意见。

一、把握总体要求

按照“政府引导、市场运作、社会参与、试点先行”的基本原则,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府的政策引导作用,加快建立“购租并举”的住房制度,积极推进租赁服务平台建设,培育和发展房屋租赁经营机构,并切实加强房屋租赁行业管理,完善公共租赁住房制度,推动房地产开发企业转型升级,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的房屋租赁市场,推动实现城镇居民住有所居的目标,促进房地产市场健康发展。

二、突出工作重点

(一)培育市场供应主体

1、发展房屋租赁企业。引进和培育经营房屋租赁企业,鼓励其通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,向社会提供规模化、集约化、专业化的房屋租赁服务。鼓励商品房库存量大、去化周期长的城区、园区率先成立经营性的租赁机构,通过购买或长期租赁库存房源的方式,装修改造后向社会出租。在不影响建筑结构和消防安全、保证房屋基本生活设施配套完善的前提下,允许将商业和办公用房等按规定改建为租赁住房,但不增加建筑面积,租赁住房原则上按不大于计容建筑面积的50%控制,若作为成套住宅出租,应满足日照等国家强制性规范要求,改建的房屋土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,应按《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)规定执行,建设单位将商业和办公用房改建为租赁住房后,可凭市(县)政府批准文件和规划、房管部门相关文件向当地国土局申请办理土地用途变更手续,签订土地出让合同变更协议,并办理不动产变更登记。

2、明确房产开发自持。支持房地产开发企业在开发项目中长期持有部分房源用于向市场租赁,在土地招拍挂时,根据项目开发规模,决定开发企业在项目开发中对商品住房一定比例的自持,自持部分只能租赁,不能出售。鼓励开发企业与房屋租赁企业合作,发展租赁地产,建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。引导开发企业将上规模的存量商品房通过出租、合作等方式,招商引进教育、现代服务业、电子商务等产业投资者,发展功能定位清晰、产业特色鲜明的总部经济和楼宇经济集聚区。

3、建设公共租赁住房。继续建设一定数量公共租赁住房,缓解住房不足压力,实行实物保障和租赁补贴并举,公租房实物配租租金标准按同地段住房市场租金标准的80%左右确定。鼓励和支持符合公租房保障条件的对象,通过租赁市场解决住房问题,并对符合条件的对象按规定给予其货币化租赁补贴。

4、配建高端人才公寓。以政府为主导,选择配套完备,环境优美的区域建设一定数量的集院士楼、博士楼、专家楼为一体的高档租赁住房。鼓励国有企业开发一批适合年青群体公寓住房。同时,对高新产业园周边土地在招拍挂时,设置一定的条件,由开发企业在项目开发中,按照开发规模配建5%-10%的中高档租赁住房,其产权归政府所有,以优厚的住房条件吸引高端人才落户抚州。

5、支持自有房屋出租。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,但不得改动房屋承重结构,不得改变原住房使用功能,不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。允许企业和个人将自有合法房屋依法出租,规范出租行为;支持企业和个人委托房屋租赁企业和中介机构出租自有合法房屋。鼓励企业和个人投资购买库存商品房,成为租赁市场房源提供者。

(二)鼓励房屋租赁消费

1、扩大房屋租赁消费群体。鼓励公共租赁住房货币补贴对象、农业转移人口、高校、中职毕业生、园区产业工人、外地来抚经商、务工、创业人员等群体通过向社会租赁房屋解决居住问题。

2、拓宽住房租赁保障覆盖面。进一步扩大住房保障范围,把具有抚州户籍且在中心城区无力购买商品住房的城乡居民,纳入保障性住房保障体系,切实解决他们的住房困难问题。将符合公共租赁住房保障条件并在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,以及进城落户农民、农民工等其他住房困难群体纳入公租房保障范围,进一步扩大公租房货币补贴覆盖群体。

(三)拓展房屋租赁业务

1、培育“租赁+旅游”住房租赁市场。充分利用自然环境资源优势,引进经济型、快捷型连锁酒店,加强与旅行社、景区合作,引导游客留宿抚州;鼓励房地产开发企业、自然人将闲置房源依法改造成长租、短租型的家庭旅馆或民宿、客栈,满足不同群体的旅行居住需要。

2、拓展“租赁+养老”住房租赁业务。鼓励房地产开发企业转型升级,开发养老地产,或将库存房源改造转型为养老机构或老年公寓等养老服务产品,并引入各类专业化、社会化、自治类的养老服务组织,为老年人开展日间托老、医疗康复、集中就餐、文体娱乐、老年学习、休闲旅游、法律咨询等符合老年人需求的养老服务项目。房地产开发企业开发养老地产或将库存房源改造为养老产品的,可按《抚州市人民政府关于加快发展养老服务业实施办法》(抚府发〔2015〕3号)的相关规定享受相应的优惠政策。

(四)规范市场管理

1、严格房屋租赁合同备案管理。加强房屋租赁登记备案管理,2017年底前全市建成住房租赁信息、房屋租赁网上备案信息和监管系统。住房租赁企业、房地产中介机构以及出租人经实名认证后,可在信息平台上免费发布出租房屋信息。制订房屋租赁合同示范文本,实现房屋租赁合同网上签约,严格实行租赁合同登记备案。

2、规范房屋租赁行为。规范企业和个人出租住房行为,房屋出租人要保证出租房屋符合安全条件,不得将违法建设的房屋和存在建筑结构、消防等安全隐患房屋进行出租。租赁双方应当依法签订合同,履行合同义务。租赁合同期限内,不得单方面提高租金标准,不得随意克扣押金,无正当理由不得解除合同;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。

3、加强房屋租赁市场监管。严格实行房屋租赁企业、房地产中介机构备案管理制度。完善房屋租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录和投诉举报通道,市场主体信用记录纳入企业信用信息公示系统,对严重失信主体实施联合惩戒。加强租赁房屋的治安管理和租赁当事人居住登记,依法查处利用出租房屋从事违法经营活动的行为。

三、强化政策支持

(一)落实税收优惠政策。全面贯彻落实国办发〔2016〕39号文件明确的有关税收优惠政策。对依法登记备案的房屋租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。落实“营改增”关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施“营改增”试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。

(二)加大金融支持力度。金融机构要积极为住房租赁企业开发优惠贷款利率的定向金融产品。积极探索开展住房租金收益权质押贷款业务。鼓励融资担保机构通过增信等方式增强住房租赁企业融资能力。对开发建设租赁住房的企业,政策性金融机构可比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件,给予长期低息贷款。房地产开发企业将库存商品住房用于出租经营的,金融机构可给予长期贷款支持。积极探索设立住房租赁企业专项扶持资金等方式,为住房租赁企业贷款增信。

(三)实行住房公积金政策支持。职工连续足额缴存住房公积金满3个月(含)以上,且帐户状态正常,其本人及配偶在缴存地、工作地均无自有住房,且单位未提供公有住房或支付住房租金的,可按市住房公积金管理中心有关租房提取业务相关规定规定,提取其本人或夫妻双方个人帐户住房公积金支付房租。

(四)完善公共服务政策。符合居住证申领条件的房屋承租人,按《江西省流动人口服务和管理办法》的规定申领居住证,并享有就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务、权益和便利。承租人租赁依法改建后的住房,享有同等公共服务。

(五)保证租赁住房建设用地。进一步盘活现有的存量土地,落实租赁住房建设用地。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,房屋出租年限应在国有土地使用权证出让年限范围之内,并符合相关法律、法规的规定。国土部门应征求房管部门意见,由房管部门根据本县(区)的实际情况确定持有出租的年限,并由国土部门在土地出让方案、出让公告和出让合同中予以明确规定持有出租的年限。  

四、形成工作合力

(一)强化组织保障。成立抚州市培育和发展房屋租赁市场工作领导小组,由市人民政府分管副市长任组长,各县(区)人民政府和市直相关部门负责人为成员,统筹协调全市房屋租赁市场培育和发展的组织实施工作。领导小组下设办公室,办公地点设市房产管理局。市直相关部门和县(区)人民政府要加强对市城区范围内房屋租赁市场的联合监管,明确责任分工,充分发挥街道、社区、小区物业服务企业等社会各阶层的作用,实施网格化管理,推动房屋租赁市场规范有序平稳发展。各县(区)要结合辖区房屋租赁市场情况制定相关实施细则。

(二)明确部门职责。市房产管理部门负责全市房屋租赁市场的指导、协调和管理工作,会同市直有关部门加强房屋租赁市场的监管。各县(区)要按照属地管理原则,抓好辖区内房屋租赁市场的管理和服务工作。公安部门要加强出租房屋治安管理和房屋租赁当事人居住登记,督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。市直其他各有关部门要按照部门职责分工,抓好相关工作落实。

(三)加强督查考核。各县(区)人民政府、市直相关部门要积极出台具体工作措施,确保各项政策落到实处。市政府督查室等部门对各单位落实政策措施情况开展专项督查,适时通报督查结果,并进行考核。

(四)注重宣传引导。各新闻媒体要加大房屋租赁相关政策解读力度,及时宣传全市房屋租赁市场培育和发展取得的成果、试点探索的经验,为我市房屋租赁市场稳步发展营造良好外部环境。

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