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小白买房指南,你最应该了解的20年房地产元数据,都在这了!

发布时间:2021-10-26 10:26:11
作者:家有萌孩

编辑|达闻东

这几个数据,你不买房,肯定不会关注。

在文章最前面,闻东提醒朋友们注意,这些数据均来自网上公开数据。并且闻东寻找的并不是我们熟悉的一手房交易价格和数据,而是寻找一级市场土地开发商的拿地数据。

之所以闻东这么去观察,原因很简单,闻东问大家一个问题,很多朋友就会明白了。

我国的房地产市场是买方市场还是卖方市场?

买方市场,持有资金的买方有极大的主动权,可以精挑细选;

卖方市场,持有实物的卖方有最大主动权,可以坐地起价!

聪明的你,应该知道,房地产市场交易,从来都是表面上由开发商主导的卖方市场。

在卖方市场中,卖方主导权最大,因此观察卖方的行为,就能观察到未来市场的走向。

首先,一线城市房产数据2017年之后为何回调?

我们可以注意几个关键点,一个是供应土地规划建筑面积,也就是城市会新增多少平米房产用来销售。另一个是楼面价,简单说就是开发商的每平米买地价格。

一线城市(北上广深)的楼面价在2012年之前,一直很稳定,在2055.96元。2012年到2015年,房地产行业大跃进开始,楼面价从2055攀升了3.5倍,到达7049元。最终,2017年,拿地价格到达惊人的8459元,直到2018年,这个趋势才回落到7730.13元。

房产开发商在一线城市拿地价格的10年变迁,实际上也和我国一手房价格在市场中的表现同步。

随着2017年限购政策的再次收紧,一线城市拿地不容易,我们注意2014年之后,供应土地规划建筑面积直线下降,从2013年的1.05亿平米直接下降为2016年的0.503亿平米,直接腰斩。拿地不容易,房产开发商们也是满头包,究竟怎么把资金投出去才能换回更多的利润呢?

2016年之后,二、三线城市房地产价格飙升的原因

一线城市房地产拿地价格不断攀升,新开工土地减少,2016年,新的棚改政策新鲜出炉,迅速引爆三线及以下城市,我们能够看到涨价去库存的奇景出现了。

从图中我们能够看到,房产卡发上在2013年同样在三线城市拿到天量的土地,是多少呢?

规划面积10.42亿平米!

是一线城市的10倍!

但拿地价格确没有大幅度的攀升。从2010年开始到2015年,一直稳定的在700-800元/平米徘徊。这意味着当时的三线以下房地产市场根本没有“启动”,赚钱效应比一线城市差远了。

三线城市新房成交价在那段时间也相当稳定的“不涨”。起码大多数城市涨幅并不剧烈。

这个趋势在2016年来了一次惊天逆转!

原因只有一个,就是棚改货币化安置政策。不理解这个政策的朋友欢迎关注闻研文,我们之前的文章曾经详细描述过棚改政策的起因和造成的结果。

2016年之后,三线以下城市的拿地价格和规划土地面积双双飙升,直接从813元升到1618.18元。翻倍!

三线城市的朋友可以回想下自己的买房历程,是不是在2016年之后,你买的房子价格至少翻倍了?

成交土地溢价率说明房价未来趋势

2018年,三线城市地产商买地时成交土地总价是1.174万亿,成交土地溢价率是15.43%。也就是说,地产商平均愿意溢价15.43%去拿地。成交土地溢价率越高,证明地产商群体越看好这个区域。房产开发商在2019年3月土地成交溢价率回升到26.79%

同样的数据,我们可以观察到一线城市土地成交总价为0.547万亿,成交土地溢价率在2018年仅为5.38%。和2016年41.94%的溢价成交相比,这个数字已经能够说明房产开发商们的价值取向。

过去10年,楼面价最高的城市是谁?

统计2008年1月到2019年4月的数据,闻东发现,楼面价最高的城市还是帝都。

因为教育资源和医疗资源集中,帝都得天独厚的优势,成为黄河以北人口唯一大型聚居地。

因为土地供应限制和资源稀缺,房产开发商在帝都拿地最费钱,10年楼面价均价8200元。

截止到2019年4月9日,全国最贵的楼面价诞生在魔都。2016年,静安区中兴社区一地块规划面积是10.98万平方米,开发商拿地价格是110.1亿元,所以这个地块的楼面价是10.02万元/平米。注意,这是该地块的土地成本。一般来说,加上地产开发商的各种成本+盈利,这个地块将来盖起的现房售价应该是楼面价的至少3倍以上。

20年来,全国供应土地最多的城市是重庆市,总共供应了4.8亿平米商品房。

最后,我们揭晓,中国房地产在经过20年发展后,楼面价第二高的城市——福州。

福州上榜,确实也出乎闻东的意料。但这个数据从一个侧面说明,房产的金融属性有多高。毕竟,2016年,掀起全国拿地高潮的,就是闽系房产开发商。他们的房价炒作主战场,当然第一波会选择福建的省会-福州。

20年间,但从住宅楼面价来看,最强的还是帝都,达到11557元/平米。但是第二却上广深,而是新崛起的杭州。杭州的楼面价达到8788元/平米。想要去杭州买房的朋友,要抓紧了。

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