房地产龙头企业三线城市拿地增加 开发商融资继续分化

近两年，龙头房企在各线城市新增拿地的变化较大，二线明显收缩，三线城市拿地增加。

光大证券首席宏观分析师张文朗表示，恒 大等大房企获得巨大发展的原因就在于布局下沉，纷纷涌入二线以下城市拿地。

对于大房企进入二三线城市拿地，张文朗认为一个重要的原因是，大房企不仅更易获得银行公贷款，而且有稳定现金流作为基础资产对外发债，因此看到住房按揭ABS、REITs和商业地产抵押贷款ABS快速发展。

ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。而房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

“资管新规之下，非标中信托贷款、委托贷款、明股实债、票据、融资租赁均受到较大打击，总体资金信托余额同比已经从去年近30%的增速拦腰砍半至15%。”张文朗说。

张文朗表示，房地产已经由“同步时代”进入“异步时代”，政策“逐线趋松”：一线城市，监管最严，成交量低迷，房地产投资最弱；二线城市，商品房有效供给不足，部分区域一二手房倒挂严重，成交量受限，房价维持低位；三线城市，受调控不严、二线火热外溢以及棚改影响，各项指标好于一二线，但土地成交面积与商品房销售面积增速分化较为严重。

张文朗强调，“紧信用”是大方向，开发商融资分化，楼市调控由“一刀切”进入“因城施策”阶段，楼价快速上涨现象得到有效控制；同时，企业融资分化，房地产总体融资环境收紧但“偏门严正门松”，小房企难大房企易。

来源：经济观察报