菏泽取消限售=吹响全国楼调放松号角?央媒已否认了!

发表于 讨论求助 2019-04-26 06:11:35

凤凰新城

先别急着炒地产!

这事儿,还有待看住建部乃至更高层面会否表态,才能作数!

房地产调控放宽,至少局部放宽恐怕会成真了!不过,人民日报旗下媒体第一时间还是对此预期进行了驳斥。

所以对地产板块整体而言,仍不能算是什么重大利好,需要继续观察会有更高层部门出面对此表态,但局部仍可以把握一些地域性机会。

 

12月18日晚间,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知第六条明确规定:取消新购住房限制转让措施。

取消《菏泽市关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。同时,降低市区商品房预售资金监管额度。

作为一个在行政级别和政治地位上都没有什么分量的三线城市——一般来说这样的地方在楼调这种敏感的事情向来并不会当出头鸟而更愿意跟风的——山东菏泽市,此次却意外地成为了市场观察楼市调控政策走向是否要出现重大转折的风口浪尖城市。

且更意外的是,与多数人开始以为的菏泽市最终可能会以辟谣否认有关的楼调放松传闻不同。经过多番求证后,媒体已经证实,尽管其上级主管部门山东省住建厅称“菏泽住建局文件未报备,已令其尽快解读”,但菏泽市在19日最终确认确实已经宣布取消限制存量住房转让期限,而理由看起来也似乎“非常充分”:是为了满足民生需求,更是为了控制当地房价上涨。

这算是为当地楼市调控放松落下了实锤!

虽然事实上菏泽市放松楼调是迫于地方财政压力的原因,但这一消息带来的影响已经开始发酵——就在19日,更具风向标意义的广州也宣布放松楼市调控!调整“商住房”政策。

广州市住建委官网19日发文宣布,2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象。“此次政策非常明确,即在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业,允许个人购买。而过去此类物业只限定企业购买。”

另外,深圳武汉两地在近期也下调了首贷利率。

尽管菏泽和广州在放宽楼市之前的调控政策上的步伐依然非常谨慎——因为限售政策在低能量级城市作用不明显,三四线城市的二手房市场不算活跃,所以这条政策的影响较小——但是,诸多机构都认为,楼市放松的方向性信号意义不能忽视!

在不少机构指出,这可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类城市的政策会造成很强的示范效应。

并认为可以预料,接下来我们很快就会看到更多在因城施策政策框架下,后续类似政策放松的城市,尤其是会从限售政策进行松绑。

 

从现实情况来说,楼市调控放松也是顺理成章之事。

一是,经过三年多的去库存后,楼市经过16、17年的疯涨后,在今年已经进入了平稳的理性期,整体楼市的投资和销售都在9月份之后出现了明显了回落。尤其是菏泽市所代表的广大三四线城市,更是重灾区,市场压力很大。

据11月份《全国百城库存报告》,全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,目前首次出现同比正增长现象。

简单来说,之前三四线城市过去库存消化速度是比较快的,而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响,现在卖不动了!

而据悉,菏泽市更是楼市降温的一个重要“受害者”。菏泽市被称为“中国拆迁第一大市”,棚改进程在2016年和2017年一路高歌猛进,棚改规模在全国设区市位列榜首。土地成交方面,2017年开始,菏泽的宅地成交金额、成交面积均呈现爆发式增长。

据中原地产数据,2018年菏泽卖地高达444亿,全国排名33,同比上涨高达62%。其土地收入甚至一度超过合肥、南昌、南宁等省会城市。但疯狂卖地的背后,菏泽市公共财政收支缺口却逐年增加。据华创证券整理的数据,菏泽市公共财政支出在2008年首次突破100亿元,并在去年升破500亿元;相比之下,该市公共财政收入一直到2011年才达到百亿水平,这项数据在2017年仍未触及200亿元关口。

也就是说,目前菏泽市的财政缺口至少已超300亿!而当地对土地财政的依赖非常严重。从这个角度来看,菏泽率先忍不住放松楼市,似乎也是必然。

而从全国来看,类似菏泽这种情况的三四线城市,不在少数!

二是,更重要的是,11月份宏观经济数据中的固定资产投资、房地产投资、工业增加值、消费和外贸出口等大部分主要经济指标都出现了剧烈的下滑,其中尤以房地产投资的下滑为甚!

(有关细节可以参考我在之前的文章《11月经济指标降!降!降!政策将以“弱刺激”应对?》中披露的数据)。

现在已经基本可以判断,四季度经济数据相比三季度有可能继续下滑,而且在斜率和幅度有可能变得更为剧烈!

而这是不符合最近的几次重磅会议要求的实现“六个稳定”的要求的,这也就要求有关方面必须尽快拿出稳定经济的应对政策来。

 

而作为这种应对政策有关变化细节已经出现。

迹象一是,央行19日宣布决定创设定向中期借贷便利(TargetedMedium-termLending Facility,TMLF这是新的工具名词)),定向支持金融机构向小微企业和民营企业发放贷款。

中国人民银行决定,根据金融机构对小微企业、民营企业贷款增长情况,向其提供长期稳定资金来源。支持实体经济力度大、符合宏观审慎要求的大型商业银行、股份制商业银行和大型城市商业银行,可向中国人民银行提出申请。定向中期借贷便利资金可使用三年,操作利率比中期借贷便利(MLF)利率优惠15个基点,目前为3.15%。同时,根据中小金融机构使用再贷款和再贴现支持小微企业、民营企业的情况,中国人民银行决定再增加再贷款和再贴现额度1000亿元。

中国人民银行并表示,继续实施稳健中性的货币政策,加大逆周期调节力度,保持市场流动性合理充裕,更加精准有效地实施定向调控,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

迹象二是,发改委一天给上海、杭州批了10条轨交线!

长三角城市轨道交通又迎来大升级。19日国家发改委同时批复了上海轨道交通三期规划和杭州轨道交通三期的调整规划,两地新增的投资项目金额预计将超过3500亿元。

 

也就是说,政策层面已经重新作出了“加大放水、大上基建项目”稳定经济的动作。而在这种诉求中,作为稳经济头号力量的房地产行业,怎么可能会被遗漏掉,怎么可能会没有动作呢。

而从菏泽市的“大胆之举”以及广州市马上跟随闻风而动来看,地方自主适度放松楼调恐怕也是得到上级有关部门的默许和认可的了。

这也就难怪昨天房地产开发板块能够高开,并最终在指数大跌情况下领涨两市,尤其山东本地上市房企:鲁商置业等更是直线涨停了。

 

不过,我也注意到,对于市场认为全国楼市将陆续迎来松绑的说法,人民日报海外版旗下的侠客岛公号是明确了予以了驳斥的!

侠客岛在19日刊登引述了中国新闻周刊的《【经济ke】菏泽打响全国楼市调控松绑第一枪?你可能想多了》一文指出,取消限售——地产调控放松——房价上涨——土地财政收入增加……逻辑链条看似在完整浮出水面,但实际可能是市场联想非丰富!

文章指出,其实,从来就没有任何全国性文件要求限售,也就是说,限售并非规定动作。这种被指有违反财产处置权之嫌的规定,是调控高压态势下各地的自我加压,一旦有城市主动套上,跟风者众。既然不是规定动作,自己套上的枷锁自己取下来,别人当然也就无从置喙。

文章同时强调,菏泽松绑限售具有地域特殊性。通读菏泽文件全文,最关注的细节是文件标题——《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建〔2018〕7号)。文件共七大点,前面五大点都是讲棚改,取消限售的内容夹在文件中。

因当前全国棚改看山东,山东棚改看菏泽。这几年,山东棚改数量持续位居全国第一,2017年约占全国的12.7%!菏泽呢?2017年的棚改量高达18万套,约占全国的3%,涉及这一利益的群体已达到150多万人,数量在全国地级市中居第一位。

然而,今年棚改政策全面收紧(中央要求房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。)。而菏泽市试图借助棚改大幅扩大城区面积的做法过去几年让当地房价在3年内上涨了超过50%,棚改已被放大到极致,市场看似已被透支。

文章并引述指出:经济ke觉得,“房住不炒”依然是中央定下的主基调,这几轮重要会议讨论经济问题,都没有在这个主基调上有所松口。

在这个主基调下,还有一个政策,叫“一城一策”。就像刚才说的,三四线城市和一二线城市面临的问题都大不相同,调控很难“一刀切”,这也给各地因地制宜预留了调整空间。菏泽的事,在这个层面上去理解恐怕才更准确。

 

简单来说,央媒旗下的公号认为菏泽仍只是个案!这也与昨天地产板块高开但最终还是低走,只微幅上涨且大盘指数依然暴跌,具有一致性。

所以,目前总体上并不能对地产板块后市有太乐观看法。

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